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Se frena la inversión en ladrillos
Según la Consultora Tasaciones Argentinas S.A. las viviendas se venden a 10% menos del precio publicado. Los especialistas señalan que este año la demanda ya no tiene dólares de colchón. Y no avala los actuales precios. El mercado entró en un amesetamiento.

Los precios del mercado inmobiliario parecen haber alcanzado su techo. Y la demanda, que ya no tiene dólares en el colchón, no está dispuesta este año a convalidar esos valores. En los últimos tres meses, no solo se amesetaron las ventas del sector, sino que también subió hasta el 10% el margen de regateo (la diferencia que existe en el precio de oferta y de cierre) desde el máximo del 5% que registraba hace un año. Esto significa que, en general, las operaciones de compra-venta de una vivienda se terminaron cerrando un 10% por debajo del precio original. "No existe un porcentaje fijo de regateo. En algunas operaciones puede ser del 5% ó del 10%, depende de la ubicación de los inmuebles y del segmento socioeconómico del comprador. Pero si creció al doble con relación al año pasado, porque en muchos casos los precios están sobrevaluados y superaron lo que puede pagar la demanda", explica Hugo Mennella presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. En la misma línea se expresó Juan Carlos Franceschini, director de la consultora CDI. Pero aclaró que, en los mercados activos en los que la demanda es sostenida, casi no existe el índice de regateo. Por ejemplo, hoy en el segmento de locales comerciales de buenas localizaciones no se da porque hay más demanda que oferta. No obstante en el caso de la vivienda, el regateo también llegó a las zonas más pedidas por los compradores con efectivo. En Recoleta se cierran hoy operaciones un 10% por debajo de lo que se pide. Este porcentaje es el doble del que se registraba el año pasado, explica Mario Gómez, director de Toribio Achaval.
Según afirman los especialistas, lo que cambió estos meses es el perfil del comprador. "En 2002 y 2003, el mercado se sostuvo por las adquisiciones de los inversores que tenían ahorro en dólares y buscaban hacer negocio con una futura revalorización del inmueble. Estos compradores ya hicieron negocio y solo quedan los usuarios, que dependen de su sueldo. Mennella coincide "los inversores que entraron al mercado tentados por la renta impulsaron los valores hacia arriba que en algunos casos llegaron al 80% del precio en dólares que tenían en la convertibilidad. Ahora se llegó a un techo y el comprador genuino no lo puede pagar porque casi no tiene acceso al crédito. Los analistas también destacan que, hace un año, había menos regateo porque el comprador creía que los precios iban a seguir subiendo y quería asegurar la operación.
Amesetamiento
Los expertos coinciden en que, a partir de marzo, se frenaron las operaciones. Y con ellas, los precios. Los inmuebles màs demandados, departamentos de dos ambientes bien ubicados, tardaban un mes en venderse y ahora, el doble. Por caso, las escrituraciones de inmuebles en la capital federal cayeron los primeros cinco meses del año un 10% en relación al período 2003, según los datos que maneja la Universidad de la Empresa (UADE).
Según Gómez, esta caída en relación al año pasado y a 2002 implica un sinceramiento del mercado. "La demanda de 2002 no era genuina, porque los compradores no querían una propiedad sino escapar de los bancos. En 2003, influyó en las compras el factor esperanza de un nuevo Gobierno. Éste parece ser el mercado real", dice.
No obstante, nadie se anima a arriesgar si estos valores disminuirán. "Dependerá de la demanda. Si en un segmento sigue siendo sostenida, no habrá baja. Lo que sí está claro es que el mercado seguirá financiado por el comprador en efectivo". Explica Franceschini.
Por su parte Mennella aconseja no dejar de comprar pero tomar algunos recaudos: "el comprador debe negociar bien los valores y los propietarios tienen que entender que un inmueble sobrevaluado no se venderá".

Fecha de Publicación: Julio de 2004
Fuente: Diario El Cronista, Buenos Aires, Argentina

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