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No cabe la menor duda, están de moda las inversiones inmobiliarias, en Argentina y en el mundo. Múltiples razones lo explican o lo justifican. El hecho es que todos están mirando proyectos en las mismas zonas....

Y el resultado no puede ser otro: cuando todos los arquitectos salen a comprar lotes para construir en los mismos barrios, naturalmente suben los precios de los terrenos, aumentan los costos de construcción y no siempre esto se traduce en precios de venta más elevados. En consecuencia, el negocio se vuelve vidrioso.
Ante este escenario, los arquitectos se capacitan, hacen cursos de real estate y tratan de agudizar su modus operandi para sostener el negocio y continuar siendo creíbles para sus inversores. Ahora bien, yo me pregunto, ¿quién asesora y capacita a los inversores? En nuestro país, a diferencia de lo que sucede en los sitios más desarrollados, el sector inmobiliario está financiado y motorizado por los inversores, que sustituyen al crédito bancario. Sin ellos, la actividad no sería posible o deberíamos recurrir al sistema financiero como sustituto. Cuidemos entonces a nuestros inversores, que son la base y sentido de nuestra actividad.

ES IMPRESCINDIBLE CAPACITAR A LOS INVERSORES

Los inversores que motorizan nuestra actividad son en general profesionales independientes, comerciantes, industriales o gente de campo con algún stock de ahorros y un cierto nivel de excedente mensual que pueden canalizarse al real estate. Su objetivo es resguardar sus ahorros y tener una ganancia de capital por la revalorización del bien una vez terminado. En general, no son inversores activos ni quieren dedicarse a esta actividad. Pero obviamente tienen una expectativa de rentabilidad clara. Saben cuánto ponen y quieren recibir un cierto capital adicional al final del camino.
¿Por qué alguien invierte en ladrillos? Hay múltiples razones. Por un lado, los inmuebles constituyen una inversión que normalmente se aprecia en el tiempo, y más aun si intervenimos sobre el bien en términos constructivos. Además, son capaces de generarnos renta, que en muchos casos se obtiene con un mínimo esfuerzo de alquiler a diferencia de otros negocios que también producen ingresos periódicos pero de la mano de un gerenciamiento comercial más complejo y riesgoso.
Los bienes inmobiliarios en general tienen un valor relativamente estable en el tiempo, con caídas menos bruscas que otras inversiones, como los activos financieros o bursátiles, tal como lo demuestra nuestra historia reciente. Adicionalmente, en caso de tratarse de la vivienda propia, simplemente son utilizables al tiempo que van ganando valor y edificando nuestro patrimonio. Por último, los inmuebles son hipotecables, esto es, pueden constituirse en una garantía real para tomar deuda a tasas razonables.

NO TODOS LOS INVERSORES SON IGUALES

Como nos enseña Gary Keller, podemos encontrar cuatro tipologías, a saber: los observadores, los especuladores, los coleccionistas y los verdaderos inversores. Los primeros miran todas las oportunidades, las analizan, las evalúan con todo detalle pero nunca concretan. Los segundos se enamoran de la acción y el riesgo. Éstos suelen comprar cualquier cosa con resultados variados. Los coleccionistas sólo compran joyas-inmuebles para conservar. Sus parámetros de análisis no pasan por la racionalidad sino por el deseo de poseer cierta cosa.
Solo los verdaderos inversores son los que compran bien y hacen buenos negocios. En nuestro mercado, abundan las cuatro tipologías. Saber a cuál corresponde quien tenemos delante puede ser fundamental a la hora de armar un proyecto.
Los inversores buscan diversos objetivos. Hay básicamente dos formatos que en inglés se denominan buy for cash y buy for cash flow & equity buildup. El primero apunta fundamentalmente a construir riqueza en términos de dinero en efectivo, y el real estate es un medio para ello. Los emprendimientos residenciales son el mejor ejemplo de este esquema: invierto en una obra y vendo luego los departamentos.
La segunda modalidad procura generar rentas, esto es flujos de fondos estabilizados y al mismo tiempo engrosar el patrimonio inmobiliario del inversor. Un local comercial, una oficina o un departamento para alquilar son ejemplos de esto. Quien opte por la primera modalidad medirá su rendimiento a partir de los dólares generados en relación a los invertidos. El segundo valuará los metros cuadrados de su patrimonio y el cash flow generado. La estabilización del flujo de caja constituye siempre un valor que literalmente se agrega sobre el bien creando riqueza, es decir revalorizándolo.

¿QUE MIRAR ENTONCES DE UN INVERSOR?

En primer lugar debe hacer un proceso de introspección: qué busco debe ser su primera pregunta. ¿Especular y ganar una diferencia rápida o engrosar mi patrimonio y generar una renta sustentable en el tiempo? Una vez comprendida mi forma de abordar el tema es que estoy preparado para empezar a buscar negocios. Los desarrollos son una alternativa de moda, pero sepamos que son riesgosos por definición. Hacer una obra es un proceso complejo con múltiples variables. Debemos informarle adecuadamente al inversor sus riesgos, que no son solo comerciales.
En efecto, la obra puede costar más barata o más cara y se puede vender mejor o peor, pero además hay que saber cuales son los privilegios de cobro de los inversores en sus diversos formatos ante situaciones críticas, tanto en obras al costo, como en consorcios o en adquisiciones en preventa. Hay que conocer las desventajas de no tener la Prehorizontalidad, las ventajas de contar con un fideicomiso, qué pasa si la obra queda desfinanciada, etc. Obviamente la experiencia del desarrollador cuenta, y mucho. Su solvencia patrimonial y su buena fe, el conocimiento previo y las referencias personales con las que contemos al acceder al caso, son siempre bienvenidas.
En fin, hay mucho por decirle a los inversores inmobiliarios. Es necesario capacitarlos porque están poniendo su dinero en un universo que no es fácil. Una asignatura pendiente: hagamos cursos de real estate para inversores.

Damián Tabakman*
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