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La demanda de poder adquisitivo medio debe destinar un tercio de su ingreso a la locación de la

vivienda. Según un estudio realizado a partir de estadísticas registradas del Instituto de Economía de la UADE, los ajustes salariales obtenidos por los trabajadores durante 2006 les posibilitaron un mayor poder adquisitivo en relación con el costo del alquiler de una vivienda. De acuerdo con las estadísticas, durante diciembre último el salario real en términos de alquileres creció un 6% respecto de igual mes de 2005. Mientras que considerando el promedio anual, en 2006 este indicador mostró una suba de 4,1 por ciento.

Quien trabaja en el sector formal y alquila un departamento de 1 dormitorio en una zona con entorno de calidad media de la ciudad de Buenos Aires debe destinar cerca de un tercio de su remuneración a ese fin.

Los registros revelan que el precio de los alquileres crece impulsado por el valor de la propiedad. Por lo general, los contratos se pactan con un valor desdoblado en dos años, según la inflación esperada, de manera tal que esto hace las veces de un ajuste implícito.

Este comportamiento es avalado por una creciente demanda, que se apoya en quienes no pueden adquirir por falta de ahorros o de acceso al crédito, vista la fuerte suba relativa del valor inmobiliario respecto del salario medio. Cabe recordar que la crisis de 2002 impactó en el nivel de ahorros de la población de ingresos medios y afectó su recomposición posterior.

Paralelamente, la franja de población en condiciones de constituir un hogar crece por encima del resto de los rangos de edad; entre tasas del 1,7 a 2,3% anuales, cuando el promedio es del 1 a 1,1 por ciento. En la Argentina, el número de personas que recurre al alquiler representa alrededor de 1,1 millones de viviendas, 11% de los hogares.

Llamativamente, pese al incremento de la población, durante la última década el número de hogares que alquilaba descendió un 4%, contrariamente a lo sucedido con el número de propietarios (vivienda y terreno), que sumó un 22%. En nuestro país, a diferencia de otros, los datos muestran una clara tendencia: la familia prefiere comprar a alquilar. Este es un sesgo extensivo en América latina, donde dos de cada tres familias viven en casa propia. Se sabe que en las economías inestables la posesión del activo-vivienda atenúa el riesgo de empobrecimiento.

Por el lado de los propietarios, la rentabilidad bruta anual por alquilar oscila dentro de una franja promedio que va desde el 6 al 8%, en el caso de los contratos relacionados con una utilización familiar. Existen otras opciones más rentables, como el alquiler a viajeros o de corto plazo, si bien tales opciones exigen equipamiento y una muy buena ubicación para la propiedad. Cumpliendo estos requisitos, el inmueble puede duplicar o hasta triplicar -según la zona- la renta normalmente obtenida de una locación familiar. En síntesis, los aumentos salariales de los últimos años les permiten a las familias de ingresos medios solucionar en forma gradual su necesidad de vivienda a través de los alquileres. La aspiración al techo propio deberá esperar hasta tanto el mayor flujo de ingresos le permita a este segmento de la población incrementar la tasa de ahorro e irrumpir en la oferta crediticia en el segmento de calidad estándar. Pero se debe entender que hoy al desarrollador no le resulta lo mismo colocar un ladrillo en un inmueble valuado en 2000 dólares el m² que en otro que ronda los 1000 dólares.

Por Ricardo Theller y Sonia León
Para LA NACION

Profesores investigadores del Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE)

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