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Son numerosos los conflictos que se plantean entre locadores e inquilinos. La falta de pago de alquileres, la no restitución del inmueble al vencimiento del plazo, los deterioros en el bien y otras tantas situaciones, generan en el propietario temores e incertidumbres al momento de alquilar; temores que están referidos principalmente a que el ordenamiento jurídico no le otorga la seguridad que necesita.

Es importante destacar que la relación contractual que se establece entre locador y locatario debe ser equilibrada y justa. No deben plantearse abusos y/o cláusulas abusivas en perjuicio del locatario, pero este equilibrio en las obligaciones a cargo de cada parte, no debe traducirse en indefensión para el locador ni impedir que el mismo tome los recaudos necesarios para proteger su derecho al cobro de los alquileres y recuperar en tiempo y forma el inmueble locado, en otras palabras, que pueda preservar su patrimonio.

¿Que puede hacer el propietario de un inmueble para lograr mayor seguridad en sus contratos?

Si bien no existe una regla exacta, la experiencia profesional nos enseña que muchas de estas situaciones podrían prevenirse si antes de suscribir el contrato el locador tomara algunos recaudos:

-Lo primero es contar con el asesoramiento de verdaderos profesionales, los corredores inmobiliarios, si es que se desea que una inmobiliaria se encargue de la búsqueda del inquilino y/o de un profesional del derecho abogado o escribano para que estos últimos faciliten el asesoramiento en la confección del contrato respectivo.

-Hay que evaluar las condiciones personales y económicas del futuro inquilino, por ejemplo constatando su nivel de ingresos como el de su grupo familiar. Se puede también verificar si trabaja en el lugar referido y al mismo tiempo puede solicitarse una certificación de ingresos si se trata de un trabajador independiente o de un profesional.
Incluso es posible requerir la realización de un informe sobre la persona del inquilino y/o la del fiador, constatando sus domicilios, etc..
Muchos operadores inmobiliarios cuentan con empresas que prestan este servicio, que es de bajo costo y generalmente rápido.

-Se deben verificar las condiciones jurídicas del inmueble ofrecido como garantía, a través de los Certificados de Dominio sobre el inmueble y de Anotaciones Personales (inhibiciones) sobre las personas. Lo ideal es que se trate de un familiar directo, pero si no lo es, se puede pedir también en el Registro de la Propiedad el Certificado de Solicitud de Frecuencia de Certificados e Informes, el que nos precisará cuantos informes se han pedido sobre el inmueble que ofrecen como garantía y el que servirá para detectar si se trata de una garantía comprada.
Además, se puede constatar la ubicación inmueble ofrecido como garantía.

-Un informe (Veraz u otro semejante) le hará conocer si el futuro inquilino o garante tienen juicios sobre cuestiones similares.

-El locador puede verificar por lo menos cada 6 meses las condiciones de solvencia del fiador, por ejemplo solicitando en el Registro de la Propiedad los certificados antes mencionados, para constatar que el fiador aun conserva el inmueble.

-Puede requerirse que las firmas del contrato se certifiquen por Escribano Público.

A su vez no se debe olvidar que el locador evaluará y decidirá los recaudos a tomar, en cada caso, teniendo en cuenta el monto o la importancia del contrato.

Antonio V. Lombardi *
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(*) Abogado-Escribano, Director y Docente de la Carrera de Martillero y Corredor de la Univ. Católica de La Plata

 

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